“집이 재개발이나 재건축 구역에 포함됐는데, 새 아파트 대신 현금을 받으려니 세금이 걱정되시죠?”
많은 사람들이 재개발·재건축 과정에서 현금청산을 선택하면서도 세금 문제로 머리를 싸매고 있습니다.
분양을 받으면 추가 분담금이 부담이고, 현금을 받자니 양도소득세가 걱정인 상황.
과연 어떤 선택이 더 유리할지, 세금은 어떻게 계산되고 언제 내야 하는지 궁금하지 않으신가요?
복잡한 현금청산 세금
재개발과 재건축 사업에서 현금청산은 조합원이 새 아파트를 분양받지 않고, 기존 자산을 조합에 넘기고 그 대가로 현금을 받는 과정을 뜻합니다.
이 과정에서 세금 문제가 자주 화두에 오르는데, 그 이유는 바로 양도소득세 때문입니다.
조합에 부동산을 넘기는 행위가 ‘유상 양도’로 간주되기 때문에 세금이 부과되는 거죠.
하지만 현금청산 시 세금이 항상 발생하는 것도 아니고, 상황에 따라 면제되거나 계산 방식이 달라질 수 있어 복잡하게 느껴질 수밖에 없습니다.
현금청산을 선택하는 이유는 다양합니다. 추가 분담금을 내기 힘들거나, 새 아파트에 입주할 계획이 없는 경우, 혹은 현금으로 자산을 정리하고 싶을 때 흔히 선택되죠.
하지만 세금 계산과 납부 시기를 제대로 모르면 예상치 못한 손해를 볼 수 있으니, 하나씩 차근차근 알아보겠습니다.
청산금의 세금이 발생하는 경우
청산금에 대한 세금 발생 여부는 조합원의 상황에 따라 달라집니다. 아래에서 주요 경우를 정리해 봤습니다.
1. 청산금을 받을 때: 양도소득세 발생
- 상황: 종전 자산(기존 부동산)의 평가액이 새 아파트 분양가보다 높아 조합으로부터 청산금을 받는 경우.
- 세금: 이 청산금은 조합에 부동산을 양도한 대가로 간주돼 양도소득세가 부과됩니다.
- 왜?: 국세청은 이를 ‘유상 양도’로 보고, 기존 부동산의 취득가액과 양도가액(청산금 포함)의 차익에 대해 세금을 매기기 때문입니다.
2. 청산금을 낼 때: 세금 없음
- 상황: 종전 자산 평가액이 분양가보다 낮아 조합에 추가로 돈을 내야 하는 경우.
- 세금: 이 경우엔 양도소득세가 발생하지 않습니다. 대신 낸 청산금(분담금)은 나중에 입주권이나 새 주택을 팔 때 취득가액에 포함돼 정산됩니다.
3. 분양 신청 안 한 경우
- 상황: 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 경우.
- 세금: 조합이 감정평가액으로 보상금을 지급하면, 이 금액과 기존 취득가액의 차익에 양도소득세가 붙을 수 있습니다.
양도소득세의 계산
양도소득세 계산은 간단해 보이지만, 세부 항목을 놓치면 크게 달라질 수 있습니다. 기본 공식과 함께 예시를 들어 설명해 드릴게요.
양도소득세 계산 공식
양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × 세율 - 공제액
- 양도가액: 조합에서 받은 청산금 또는 감정평가액.
- 취득가액: 기존 부동산을 샀을 때의 가격(증빙 없으면 추정 취득가액 적용).
- 필요경비: 취득세, 등록세, 중개수수료 등.
- 세율: 보유 기간에 따라 6%~45% (장기보유특별공제 적용 가능).
- 공제액: 기본공제(연 250만 원) 등.
세금 납부 시기
현금청산으로 양도소득세가 발생했다면, 신고와 납부 시기를 놓치지 않는 게 중요합니다.
- 시기: 양도일(청산금을 받은 달)이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내.
- 방법: 국세청 홈택스에서 신고하거나, 세무서를 방문해 납부.
- 주의점: 늦으면 가산세(1일당 0.025%)가 붙으니 주의하세요.
예를 들어, 2025년 4월에 청산금을 받았다면, 6월 30일까지 신고·납부해야 합니다.
세금 줄이는 팁, 있을까요?
세금을 아예 안 낼 순 없어도, 줄일 방법은 있습니다. 아래 몇 가지 팁을 참고하세요.
| 방법 | 설명 |
|---|---|
| 장기보유특별공제 | 3년 이상 보유 시 공제 |
| 필요경비 증빙 | 취득 시 비용(세금, 수수료 등)을 꼼꼼히 챙겨 공제액 늘리기. |
| 비과세 요건 확인 | 1주택자라면 특정 조건 충족 시 비과세 가능 |
| 전문가 상담 | 세무사와 상담해 개인 상황에 맞는 절세 전략 세우기. |
청산금 관련 Q&A
현금청산 시 양도소득세는 무조건 내나요?
아니요. 청산금을 받을 때만 발생하며, 분담금을 내면 세금이 없습니다. 또한, 1주택자라면 비과세 요건을 충족하면 면제될 수 있습니다.
청산금은 언제 받나요?
관리처분계획 인가 후 90일 이내에 조합과 협의해 받습니다. 협의가 안 되면 수용재결 신청으로 진행되며, 지연 시 이자가 붙을 수 있습니다.
세금 계산 시 취득가액을 모르면?
증빙이 없으면 국세청이 정한 ‘환산 취득가액’을 적용합니다. 하지만 실제 비용을 증명하면 더 유리할 수 있으니 자료를 찾아보세요.
조합이 청산금을 늦게 주면 어떻게 되나요?
도시정비법상 90일 내 지급이 원칙이며, 지연 시 연 15% 이내 이자를 받을 수 있습니다.
참고 자료
- 국세청 홈페이지: 양도소득세 계산 및 신고 방법 (www.nts.go.kr)
- 국토교통부: 도시정비법 관련 정보 (www.molit.go.kr)
- 서울시 도시정비사업 포털: 재개발·재건축 절차 안내 (renewal.seoul.go.kr)
- 법제처 국가법령정보센터: 도시 및 주거환경정비법 (www.law.go.kr)
