집을 새로 짓는 재개발·재건축 과정에서 청산금을 받았다고요? “이 돈도 세금을 내야 하나?” “혹시 다주택자라 중과세까지 붙는 건 아닌가?” 이런 고민 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
재개발과 재건축은 단순히 집을 바꾸는 과정을 넘어 세금 문제로 머리를 싸매게 만드는 경우가 많죠.
특히 청산금이 생기면 과세 여부와 중과세 적용 여부가 복잡하게 얽혀 있어 혼란스럽기 마련입니다.
이 글에서는 여러분이 궁금해하는 청산금과 양도소득세의 모든 것을 알기 쉽게 풀어드릴게요. 끝까지 읽어보시면 세금 걱정에서 한결 벗어나실 수 있을 겁니다!
청산금이란?
재개발·재건축 사업에서 청산금은 조합원이 사업시행자에게 제공한 기존 부동산(종전 부동산)의 가치와 새로 분양받는 부동산(신축 부동산)의 가치 차이를 조정하기 위해 발생하는 금액을 말합니다.
쉽게 말해, 내가 가진 집과 땅의 평가액이 새 아파트 분양가보다 높거나 낮을 때 그 차이를 현금으로 주고받는 거예요.
청산금을 받는 경우:
종전 부동산 가치 > 신축 부동산 분양가 → 조합에서 차액을 현금으로 지급.
청산금을 내는 경우:
종전 부동산 가치 < 신축 부동산 분양가 → 조합원(나)이 차액을 추가로 납부(추가 분담금).
이 과정은 관리처분계획인가 단계에서 구체적으로 결정되며, 조합원의 권리가액과 분양가액을 비교해 계산됩니다.
여기서 중요한 건, 청산금을 받든 내든 세금 문제가 따라온다는 점이에요.
청산금과 양도소득세
청산금은 양도소득세 과세 대상
국세청에 따르면, 재개발·재건축 조합원이 청산금을 받는 경우 이는 종전 부동산의 일부가 분할 양도된 것으로 간주됩니다.
즉, 내가 가진 기존 집과 땅의 일부를 돈으로 바꾼 셈이니 양도소득세를 내야 한다는 거예요.
이는 「소득세법」과 「도시 및 주거환경정비법」에 근거한 규정으로, 청산금 수령분은 명백히 과세 대상입니다.
- 양도 시기: 소유권 이전 고시일 다음 날로 계산.
- 신고 및 납부 기한: 양도 시기가 속한 달의 말일로부터 2개월 이내.
예를 들어, 2025년 4월 1일에 소유권 이전 고시가 있었다면, 청산금 양도 시기는 4월 2일이고, 양도소득세는 6월 30일까지 신고·납부해야 합니다.
비과세 가능성
다만, 모든 청산금에 세금이 붙는 건 아니에요. 만약 종전 부동산이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 청산금도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
비과세 요건은 다음과 같습니다:
- 보유 기간: 2년 이상
- 거주 기간: 2년 이상 (조정대상지역이라면 필수, 비조정지역은 보유만 2년 이상이면 OK)
- 양도 시점에 다른 주택 없음
- 양도가액: 12억 원 이하 (2025년 기준, 초과분은 과세)
예를 들어, 5년간 거주한 유일한 집이 재개발로 청산금을 받았고, 그 금액이 12억 원 이하라면 세금을 안 낼 수 있다는 뜻이에요.
다주택자 중과세 적용 여부
양도세 중과세
다주택자가 주택을 팔 때 기본 세율(6~45%)보다 높은 세율이 적용되는 걸 양도소득세 중과라고 합니다. 2025년 기준으로:
- 2주택: 기본 세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본 세율 + 30%p
이 중과세는 조정대상지역 내 주택에 주로 적용되며, 다주택 여부는 청산금 양도일 현재 주택 수를 기준으로 판단합니다.
청산금과 중과세
청산금을 받는 경우에도 다주택자라면 중과세가 적용될 수 있습니다.
왜냐하면 청산금은 종전 부동산의 양도로 간주되는데, 이 부동산이 주택이었다면 주택 수 계산에 포함되기 때문이에요.
특히 조정대상지역 내 재개발·재건축이라면 더 주의가 필요합니다.
중과세 적용 예시
| 상황 | 주택 수 | 중과 여부 |
|---|---|---|
| 청산금만 받은 경우 | 1채 (종전 주택) | 없음 |
| 다른 주택 1채 보유 | 2채 | +20%p 적용 |
| 다른 주택 2채 보유 | 3채 | +30%p 적용 |
조정대상지역 지정 전에 청산금 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우, 중과세가 배제될 수 있습니다(「조세특례제한법」 제77조).
중과세 피하려면?
다주택자라면 청산금 수령 전에 다른 주택을 처분해 주택 수를 줄이는 전략을 고려할 수 있어요. 단, 처분 시점과 청산금 양도 시점이 겹치지 않도록 타이밍을 잘 맞춰야 합니다.
양도소득세 계산
청산금에 대한 양도소득세를 계산하려면 몇 가지 단계를 거쳐야 합니다. 아래는 간단한 계산 공식과 예시입니다.
계산 공식
1. 양도차익 계산
양도가액(청산금) – 취득가액(종전 부동산의 일부) – 필요경비
2. 장기보유특별공제 적용
보유 기간에 따라 공제율 적용 (3년 이상부터 최대 80%)
3. 세율 적용
기본 세율 또는 중과세율
참고 자료
- 국세청 홈페이지: www.nts.go.kr – 양도소득세 가이드 및 질의응답
- 국세청 재개발·재건축 세금 가이드: 세법 해설 및 사례
- 법제처 국가법령정보센터: www.law.go.kr – 「소득세법」, 「도시 및 주거환경정비법」
- 기획재정부: www.moef.go.kr – 세제 관련 정책 발표
